Cho vay bất động sản tăng mạnh, NHNN siết kiểm soát rủi ro năm 2026

Ảnh minh họa: Mekong ASEAN

Trong báo cáo ngành ngân hàng công bố ngày 13/1, Chứng khoán Vietcombank (VCBS) đã cập nhật nhiều thông tin liên quan đến diễn biến tín dụng bất động sản cũng như triển vọng lãi suất trong năm 2026. Bức tranh cho thấy tín dụng bất động sản tiếp tục đóng vai trò động lực quan trọng của tăng trưởng tín dụng năm 2025, song bước sang năm 2026 sẽ đối mặt với sự kiểm soát chặt chẽ hơn từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN), trong bối cảnh áp lực cân đối vốn và lãi suất gia tăng.

Tín dụng bất động sản tăng mạnh, chiếm gần 1/4 dư nợ nền kinh tế

Theo VCBS, đến hết tháng 8/2025, dư nợ tín dụng liên quan tới bất động sản (bao gồm vay mua nhà và kinh doanh bất động sản) đạt khoảng 4 triệu tỷ đồng, tăng 19% so với cùng kỳ năm 2024 và chiếm gần 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. “Dòng tiền bất động sản trong giai đoạn vừa qua phần lớn tập trung vào mục đích kinh doanh, giữa chủ đầu tư và người mua thứ cấp,” VCBS đánh giá.

Trong đó, cho vay mua nhà tiếp tục là động lực tăng trưởng chính của tín dụng bán lẻ. Đến cuối tháng 8/2025, dư nợ cho vay mua nhà đạt hơn 2,28 triệu tỷ đồng, tăng 12,4% so với đầu năm và chiếm 12,7% tổng dư nợ nền kinh tế. Theo nhóm phân tích, mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp cùng nhu cầu mua nhà để ở và đầu tư vẫn cao đã hỗ trợ đáng kể cho tăng trưởng phân khúc này. Hoạt động cho vay mua nhà bắt đầu hồi phục từ quý 3/2024, nhờ nguồn cung bất động sản cải thiện và giá nhà ở, đặc biệt tại khu vực trung tâm, biến động mạnh trước thông tin về các dự án hạ tầng lớn.

Song song đó, tín dụng kinh doanh bất động sản tăng trưởng rất mạnh. Tính đến cuối quý 3/2025, dư nợ tín dụng cho kinh doanh bất động sản đạt hơn 1,82 triệu tỷ đồng, tăng 35% so với cuối năm 2024 và chiếm 10,1% dư nợ nền kinh tế. Đáng chú ý, tín dụng tăng mạnh ở nhóm doanh nghiệp phát triển bất động sản, với mức tăng gần 40%, vượt qua nhóm khách hàng cá nhân vay xây dựng, sửa chữa để bán.

Nguồn: VCBS

Đến cuối tháng 8/2025, dư nợ bất động sản và xây dựng toàn hệ thống đạt 2,94 triệu tỷ đồng, tăng 17,9% so với cuối năm 2024 và chiếm khoảng 17% dư nợ hệ thống, mức cao nhất trong nhiều năm trở lại đây.

Trong bối cảnh nhu cầu vay phục vụ sản xuất – kinh doanh và tiêu dùng còn yếu, VCBS cho biết nhiều ngân hàng tư nhân có hệ sinh thái doanh nghiệp lớn đã đẩy nhanh tín dụng liên quan tới bất động sản như KienlongBank, SHB, NCB, Techcombank.

Cụ thể, đến cuối quý 3/2025, KienlongBank là ngân hàng có tỷ trọng tín dụng kinh doanh bất động sản và xây dựng lớn nhất hệ thống, chiếm khoảng 54% tổng dư nợ. Xếp sau là SHB với khoảng 43%, NCB khoảng 40%. Nhóm tiếp theo gồm Techcombank và BVBank cùng quanh 34%, VPBank khoảng 29%, VietBank khoảng 26% và HDBank ở mức 25%.

Ở nhóm thấp hơn, PGBank và OCB lần lượt quanh 22% và 21%, trong khi Nam A Bank, MSB và TPBank dao động từ 18–19%. Ngược lại, nhóm ngân hàng quốc doanh và các ngân hàng bán lẻ có tỷ trọng tín dụng bất động sản thấp hơn đáng kể, với Vietcombank và VIB cùng khoảng 6%, ACB và VietinBank chỉ quanh 5%.

Theo VCBS, trong giai đoạn tới, dòng chảy tín dụng được dự báo vẫn tiếp tục hướng vào kênh kinh doanh bất động sản, qua đó hỗ trợ gia tăng nguồn cung trên thị trường. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng sẽ chậm hơn và có chọn lọc hơn so với năm 2025, trong bối cảnh NHNN tăng cường kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro và ưu tiên vốn cho sản xuất – kinh doanh.

Nguồn: VCBS

NHNN kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản năm 2026

Trên thực tế, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ngày 31/12 vừa qua đã ban hành văn bản hướng dẫn các ngân hàng thương mại về việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng năm 2026, với định hướng tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 15%.

Theo NHNN, việc điều hành tín dụng năm 2026 tiếp tục bám sát diễn biến kinh tế vĩ mô nhằm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Trên cơ sở đó, NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng trong suốt cả năm, gắn với năng lực tài chính, quản trị rủi ro, thanh khoản và khả năng huy động vốn.

Dư nợ tín dụng tối đa đến ngày 31/12/2026 của mỗi tổ chức tín dụng được xác định theo công thức do NHNN ban hành, gắn với điểm xếp hạng của tổ chức tín dụng, quy mô dư nợ cuối năm 2025 và phần dư nợ vượt chỉ tiêu (nếu có). NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tăng trưởng tín dụng (bao gồm cả yếu tố điều chỉnh tỷ giá) không vượt quá mức dư nợ nêu trên trong toàn bộ năm 2026, đồng thời quy định tốc độ tăng trưởng tín dụng trong 3 tháng đầu năm không vượt quá 25% chỉ tiêu cả năm.

Đối với lĩnh vực bất động sản, NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng không vượt quá tốc độ tăng trưởng chung của chính tổ chức tín dụng, đồng thời kiểm soát chặt chẽ tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản trên tổng dư nợ, coi đây là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cần giám sát sát sao.

Lãi suất huy động và cho vay chịu áp lực tăng trong năm 2026

Cùng với diễn biến tín dụng, VCBS cũng đưa ra dự báo về triển vọng lãi suất năm 2026. Theo đó, mặt bằng lãi suất huy động được dự báo nhích nhẹ 0,3 – 0,5 điểm % trong nửa đầu năm 2026, do các ngân hàng cần chuẩn bị nguồn vốn đáp ứng nhu cầu tín dụng, trong khi chênh lệch giữa tăng trưởng tín dụng và huy động vẫn duy trì ở mức cao sau một năm tín dụng tăng mạnh.

Sang nửa cuối năm 2026, lãi suất huy động có thể tăng thêm 0,4 – 0,5 điểm %, với sự phân hóa rõ rệt giữa các nhóm ngân hàng. Nhóm ngân hàng quốc doanh được kỳ vọng duy trì mặt bằng lãi suất huy động tương đối ổn định nhờ lợi thế nguồn tiền gửi lớn và ổn định, trong khi nhóm ngân hàng tư nhân, đặc biệt là các ngân hàng quy mô vừa và nhỏ, sẽ đối mặt với áp lực tăng lãi suất huy động lớn hơn nhằm cân đối nguồn vốn và thúc đẩy tăng trưởng tín dụng.

Đối với lãi suất cho vay, VCBS dự báo mặt bằng lãi suất cho vay trung bình năm 2026 vẫn ở mức thấp nhưng có thể tăng nhẹ 0,5 – 0,7 điểm % so với năm trước. Nhóm ngân hàng quốc doanh được kỳ vọng tiếp tục giảm lãi suất cho vay mới khoảng 0,2 – 0,3 điểm % để hỗ trợ nền kinh tế theo định hướng của Chính phủ. Ngược lại, tại nhóm ngân hàng tư nhân, lãi suất cho vay mới có thể tăng từ 0,3 – 1 điểm %, tùy theo từng phân khúc khách hàng và ngành nghề.

Động lực chính đến từ xu hướng gia tăng tỷ trọng cho vay khách hàng cá nhân, đặc biệt là cho vay mua nhà với kỳ hạn dài, cùng với bối cảnh biên lãi thuần (NIM) của các ngân hàng đã thu hẹp về mức thấp nhất kể từ cuối năm 2018 và chi phí vốn có xu hướng gia tăng. Trong bối cảnh đó, nhiều ngân hàng, đặc biệt là các ngân hàng tư nhân quy mô vừa, được dự báo sẽ điều chỉnh tăng lãi suất cho vay nhằm bù đắp chi phí và duy trì lợi nhuận, theo VCBS.