Nền móng cho chu kỳ phát triển mới

Thị trường bất động sản năm 2025 đang phục hồi rõ ràng hơn so với các năm trước. Số liệu tổng hợp từ báo cáo thị trường của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong cả năm 2025, có đến 128.000 sản phẩm nhà ở được chào bán mới, tăng khoảng 88% so với năm 2024 và là mức cao nhất kể từ năm 2019 đến nay.

Riêng quý 4/2025, lượng sản phẩm mới ra thị trường ước đạt khoảng 42.000 căn, phản ánh rõ xu hướng “bung hàng” vào giai đoạn cuối năm, khi nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và đủ điều kiện triển khai trở lại. VARS đánh giá, sự gia tăng này chủ yếu đến từ các dự án được phê duyệt mới và các dự án tồn đọng được khơi thông sau quá trình rà soát, xử lý kéo dài.

Tuy nhiên, khi đi sâu vào cấu trúc nguồn cung, bức tranh trở nên kém “dễ chịu” hơn khi phần lớn sản phẩm mới tập trung ở phân khúc trung – cao cấp, không phục vụ cho số đông, đặc biệt tại hai thị trường lớn là Hà Nội và TP HCM.

Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý 4/2025 của Avison Young cho biết, quý cuối năm ghi nhận sự phân cực rõ rệt về giá căn hộ.

Tại TP HCM, giá căn hộ sơ cấp bình quân đạt 89,7 – 145 triệu đồng/m2, trong đó, căn hộ tại lõi trung tâm chạm mốc kỷ lục gần 249 triệu đồng/m2, còn khu vực vùng ven dao động từ 40 – 80 triệu đồng/m2.

Còn ở Hà Nội, mặt bằng chung phổ biến mức 82 – 132 triệu đồng/m2; dự án cao cấp tại Cầu Giấy thiết lập đỉnh mới 186,2 triệu đồng/m2, trong khi khu vực Gia Lâm, Hà Đông vẫn có lựa chọn dễ thở hơn từ 62 – 83 triệu đồng/m2.

Avison Young nhận xét, giá nhà không tăng “nóng” trên diện rộng như các giai đoạn sốt trước đây, nhưng mặt bằng giá vẫn neo ở mức cao.

Tại các cuộc họp điều hành kinh tế và trong các báo cáo được công bố trong năm 2025, vấn đề giá nhà vượt xa thu nhập tiếp tục được Chính phủ nhấn mạnh như một rủi ro đối với ổn định xã hội và phát triển bền vững.

Báo cáo thị trường năm 2025 của Batdongsan.com.vn chỉ ra áp lực sở hữu nhà ở tại Việt Nam đang ngày càng gay gắt khi tốc độ tăng giá bất động sản vượt xa mức cải thiện thu nhập của người dân.

Theo biểu đồ trên của Batdongsan.com.vn Hà Nội đã lọt nhóm 10 thành phố khó mua nhà nhất thế giới với chỉ số giá nhà trên thu nhập đạt 22.3 (giá mỗi m2 nhà ở cao gấp 22.3 lần thu nhập bình quân).

Ở phía cầu, theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam, năm 2025 ghi nhận sự trở lại thận trọng nhưng rõ ràng của người mua ở thực. Khi mặt bằng lãi suất và chi phí vốn ổn định hơn so với giai đoạn căng thẳng trước đó, nhu cầu mua nhà để ở dần hồi phục. Trong khi đó, nhà đầu tư, không còn mua theo “sóng” diện rộng mà chuyển sang chiến lược chọn lọc. Tuy nhiên, theo đánh giá của VARS, cầu đầu tư vẫn dẫn dắt thị trường bất động sản năm qua.

Bối cảnh vĩ mô cũng là một yếu tố nâng đỡ quan trọng cho thị trường. Năm 2025, GDP Việt Nam tăng khoảng 8,02%, quy mô nền kinh tế ước đạt hơn 514 tỷ USD, theo công bố của cơ quan thống kê. Đà tăng trưởng này tạo nền tảng cho nhu cầu nhà ở trung và dài hạn, song cũng đặt ra yêu cầu phân bổ nguồn lực hợp lý, tránh để dòng vốn dồn quá mức vào tài sản, làm trầm trọng thêm tình trạng giá nhà vượt khả năng chi trả.

Cùng với sự phục hồi của nguồn cung, năm 2025 còn ghi dấu bởi làn sóng khởi công và khánh thành hàng loạt dự án trên cả nước, tạo cảm nhận rõ nét về một thị trường đang vận động trở lại.

Thị trường năm 2025 hiện lên như một “đại công trường” quốc gia với tổng vốn đầu tư kỷ lục ước đạt 5,125 triệu tỷ đồng cho loạt siêu dự án từ hạ tầng chiến lược đến nhà ở, đô thị, bất động sản như cầu Tứ Liên, Vành đai 4 vùng Thủ đô, sân bay quốc tế Long Thành và các đại đô thị quy mô hàng trăm nghìn tỷ đồng như dự án lấn biển Cần Giờ, khu đô thị Olympic Đông Anh, khu đô thị ven vịnh Cam Ranh,…các đại đô thi này dự báo sẽ đem lại nguồn cung đáng kể cho thị trường trong nhiều năm tới.

Song hành với đó là làn sóng bùng nổ của các dự án nhà ở xã hội tại Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên,…đóng vai trò là những mắt xích chiến lược nhằm tái cấu trúc toàn diện nguồn cung theo hướng thực chất, bền vững và đáp ứng nhu cầu thực của nền kinh tế.

Không chỉ các dự án thương mại từng bị đình trệ được gỡ vướng và thi công trở lại, mà nhiều dự án mới cũng được khởi công ngay trong năm, cho thấy niềm tin của doanh nghiệp đang dần phục hồi trong bối cảnh pháp lý được hoàn thiện

Luật Đất đai 2024 đã thay đổi cơ chế xác định giá đất theo hướng tiệm cận thị trường và bỏ khung giá đất, khiến chi phí đất đai và phương án tài chính của dự án phải được tính toán lại ngay từ đầu.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 siết chặt điều kiện huy động vốn, đặt cọc, yêu cầu minh bạch thông tin và hoạt động môi giới, buộc thị trường giảm dần cách làm ăn dựa trên đòn bẩy và kỳ vọng tăng giá.

Trong khi đó, Luật Nhà ở 2023 xác lập rõ vai trò của nhà ở xã hội, yêu cầu bố trí quỹ đất và cơ chế triển khai cụ thể, tạo cơ sở để Nhà nước can thiệp sâu hơn vào cấu trúc nguồn cung.

Những thay đổi này làm chậm lại các kỳ vọng tăng nóng ngắn hạn, nhưng đồng thời buộc thị trường chuyển sang vận hành theo pháp lý, quy hoạch và năng lực triển khai thực tế của chủ đầu tư.

Thay vì phụ thuộc vào sóng tăng giá hay kỳ vọng nới lỏng tín dụng, thị trường bất động sản năm 2025 đang dần vận hành rõ nét hơn theo khung pháp lý mới, trong đó các chính sách phát triển nhà ở xã hội nổi lên như một công cụ điều tiết quan trọng.

Trong bối cảnh thị trường nhà ở thương mại ngày càng vượt xa nhu cầu của số đông, nhà ở xã hội trở thành điểm sáng rõ nét nhất của năm 2025. Không còn dừng ở chủ trương hay khẩu hiệu, lĩnh vực này lần đầu tiên ghi nhận kết quả có thể cân đo, đong đếm bằng con số và tiến độ cụ thể.

Theo báo cáo tại phiên họp thứ 5 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản sáng ngày 13/1/2026, tính đến cuối tháng 12/2025, cả nước có 698 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô 657.441 căn, trong đó có 193 dự án hoàn thành, quy mô 169.143 căn; 200 dự án đã khởi công xây dựng, đang triển khai với quy mô 134.111 căn.

Trong năm 2025 cả nước đã khởi công mới 90 dự án với quy mô 95.630 căn; 305 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, quy mô 354.187 căn.

19 địa phương đạt hoặc vượt chỉ tiêu được giao về phát triển nhà ở xã hội gồm: TP Hà Nội, TP HCM, TP Hải Phòng, TP Đà Nẵng, TP Huế, TP Cần Thơ, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Nghệ An, Phú Thọ, Cà Mau, Đồng Nai, Hưng Yên, Quảng Ninh, Quảng Ngãi, Ninh Bình, Quảng Trị, Tuyên Quang, Sơn La.

Điểm đáng chú ý không chỉ nằm ở số lượng, mà ở việc các dự án nhà ở xã hội năm 2025 đã xuất hiện ngày càng nhiều tại các địa phương có nhu cầu ở thực lớn, gắn với khu công nghiệp, khu đô thị vệ tinh và các trung tâm sản xuất. Điều này cho thấy nhà ở xã hội đang dần được đặt đúng vị trí trong cấu trúc phát triển đô thị và thị trường lao động, thay vì bị xem là phân khúc “phụ trợ” như trước.

Điểm then chốt khiến nhà ở xã hội trở thành điểm sáng của năm 2025 nằm ở cách chính sách tác động trực tiếp đến thực tế triển khai. Phân khúc Nhà ở xã hội không chỉ là một mục tiêu an sinh mà đã trở thành “mệnh lệnh kinh tế”.

Trọng tâm là Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Nghị quyết này chính là xương sống pháp lý mới, cho phép các địa phương trọng điểm được linh hoạt điều chỉnh quy hoạch, rút ngắn tối đa trình tự thủ tục đầu tư và đặc biệt là cơ chế ưu đãi thuế suất giá trị gia tăng, giúp kéo giảm giá thành nhà ở xã hội một cách thực chất.

Cùng với việc thực thi đồng bộ Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản 2024, hành lang pháp lý trở nên thông thoáng chưa từng có khi bãi bỏ điều kiện cư trú và nới lỏng ngưỡng thu nhập (15 triệu đồng/tháng đối với cá nhân, và không quá 30 triệu đồng/tháng đối với hộ gia đình, theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP và các bổ sung năm 2025) để mở rộng cánh cửa an cư cho hàng triệu lao động.

Việc Chính phủ quyết liệt thúc đẩy gói tín dụng ưu đãi với lãi suất vay ổn định ở mức 6,6% và áp chỉ tiêu hoàn thành hơn 100.000 căn nhà ở xã hội cho các địa phương trong năm qua đã biến năm 2025 thành một chiến dịch cao điểm về xây dựng nhà ở xã hội trên khắp cả nước.

Bước sang năm 2026, ngày 12/1/2026, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 7/NQ-CP ngày 12/01/2026 về việc giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội cho các địa phương giai đoạn 2026 – 2030. Trong năm nay, TP HCM được giao chỉ tiêu nhiều nhất với 28.500 căn hộ nhà ở xã hội. Tiếp theo là Bắc Ninh với 19.900 căn và Hà Nội với 18.700 căn. Một số địa phương khác cũng được giao trọng trách lớn như Tây Ninh (13.500 căn), Phú Thọ (10.000 căn) và Đồng Nai (8.032 căn).

Dù nhà ở xã hội thực sự đã ghi nhận những kết quả tích cực nhưng theo chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong, để duy trì đà tăng trưởng ở phân khúc này, vẫn cần tiếp tục hoàn thiện chính sách, đặc biệt là về nguồn vốn dài hạn, thủ tục hành chính và sự phối hợp giữa các cấp chính quyền. Nhà ở xã hội đã “chạy”, nhưng để chạy bền và chạy nhanh hơn, chính sách vẫn phải tiếp tục đồng hành sát sao.

Bên cạnh việc khơi thông các nút thắt về quy hoạch, giải phóng mặt bằng và hỗ trợ chi phí vật liệu xây dựng, cơ quan quản lý cần chú trọng nâng tầm phân khúc này bằng cách xây dựng bộ quy chuẩn chất lượng nhà ở và xem xét không giới hạn độ cao công trình.

Song song đó, việc cải cách sâu rộng các chính sách thuế và công cụ tài chính là yếu tố then chốt để giảm thiểu tối đa áp lực chi phí cho cả nhà đầu tư lẫn người dân, tạo động lực thúc đẩy thị trường phát triển thực chất và hiệu quả.

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản năm 2025 là bức tranh đan xen giữa phục hồi và tái cấu trúc. Nguồn cung tăng, dự án quay lại, giao dịch cải thiện, nhưng những hạn chế về giá và khả năng chi trả vẫn hiện hữu. Trong bối cảnh đó, nhà ở xã hội nổi lên như trục chính sách quan trọng nhất, vừa giải quyết nhu cầu ở thực, vừa đóng vai trò điều tiết cấu trúc thị trường.

Nếu năm 2025 được ghi nhớ như một dấu mốc của thị trường bất động sản Việt Nam không phải vì giá nhà tăng hay số lượng dự án nhiều hơn, mà bởi lần đầu tiên, nhà ở xã hội được đặt đúng vai trò: không chỉ là chính sách an sinh, mà là công cụ can thiệp thực chất để hướng thị trường phát triển cân bằng và bền vững hơn trong giai đoạn tiếp theo.

Dự báo triển vọng thị trường bất động sản năm 2026, chia sẻ với Mekong ASEAN, TS. Nguyễn Minh Phong cho biết, thị trường bất động sản năm 2026 được kỳ vọng sẽ tăng trưởng bùng nổ dựa trên ba trụ cột chính là lực cầu mạnh mẽ, sự khơi thông nguồn vốn và các nút thắt chính sách được giải tỏa quyết liệt.

Bên cạnh đó, những chuyển biến tích cực về thể chế và nhân sự mới sau kỳ Đại hội Đảng dự kiến sẽ tạo ra xung lực mạnh mẽ, thúc đẩy bộ máy hành chính làm việc hiệu quả hơn nhằm tháo gỡ các rào cản pháp lý, không chỉ giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án mà còn trực tiếp cải thiện nguồn cung trên thị trường, tạo tiền đề vững chắc cho một chu kỳ phát triển mới bền vững hơn, ông Phong nêu.

Còn ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, năm 2026 được dự báo là cột mốc khởi đầu một chu kỳ phát triển mới đầy bứt phá của thị trường bất động sản sau giai đoạn vượt “đáy” khó khăn. Động lực tăng trưởng chính sẽ đến từ bộ ba trụ cột: công nghiệp, dịch vụ và phát triển đô thị chất lượng cao.

Thị trường ghi nhận sự chuyển dịch mạnh mẽ sang các xu hướng đô thị hiện đại như đô thị nén, đô thị, đô thị định hướng giao thông công cộng; đô thị xanh và thông minh.

Về mặt giá cả, sau thời kỳ tăng trưởng “phi mã”, giá nhà năm 2026 được dự báo sẽ ổn định hoặc chỉ tăng nhẹ do áp lực từ chi phí đầu vào và khung giá đất mới thay đổi.

Đánh giá về phân khúc nhà ở xã hội, ông Đính nhận định đây là nhóm sản phẩm đang phát triển rất tích cực, đóng vai trò quan trọng trong việc cân bằng cán cân cung – cầu và nâng cao chất lượng nguồn cung cho toàn thị trường.

Tuy nhiên, trong chu kỳ tới, nhà ở xã hội sẽ không phải là động lực duy nhất mà sẽ đồng hành cùng sự tăng trưởng đa dạng của nhiều phân khúc khác, đặc biệt là phân khúc cao cấp và siêu cao cấp. Bên cạnh đó, dòng vốn FDI chảy vào Việt Nam cũng kéo theo nhu cầu lớn từ các nhà đầu tư và chuyên gia quốc tế đối với các dòng bất động sản hạng sang.