Ninh Bình, Hà Tĩnh, Khánh Hòa… có nhiều tiềm năng trở thành những ngôi sao mới trên bản đồ công nghiệp

Bất động sản (BĐS) công nghiệp Việt Nam đã vượt cú sốc thuế quan để bước vào năm 2026 với tâm thế phục hồi và kỳ vọng bứt phá. Thị trường được đánh giá đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất.

Dòng vốn FDI tăng trưởng kỷ lục cùng những nỗ lực của Chính phủ trong việc hợp tác với Mỹ, qua đó giảm mức thuế đối ứng, sẽ thúc đẩy nhu cầu đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài. Việt Nam có mức thuế tương đối cạnh tranh trong khu vực, không tạo ra sức ép quá lớn cho doanh nghiệp xuất khẩu. Một số quốc gia cạnh tranh trực tiếp trong thu hút FDI như Ấn Độ hay Brazil đang chịu mức thuế cao hơn lên đến 50%, giúp nước ta duy trì lợi thế. 

Dự kiến từ năm 2026, nguồn cung khu công nghiệp sẽ gia tăng đáng kể khi xét đến số lượng dự án được phê duyệt trong thời gian qua. Riêng năm ngoái, khoảng 30 KCN mới được chấp thuận đầu tư với tổng diện tích khoảng 9.000 ha.

Trước thềm năm mới Bính Ngọ, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Đoàn Duy Hưng, Chủ tịch Cổng thông tin BĐS công nghiệp Việt Nam (IIPVietnam.com) về tiềm năng phát triển của thị trường này.   

Thời của các tỉnh công nghiệp hạng hai, hạng ba

Các vùng công nghiệp trọng điểm đang có sự dịch chuyển ra sao sau sáp nhập?

Ông Đoàn Duy Hưng: Sau khi sáp nhập tỉnh, thành và vận hành mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, bộ máy lãnh đạo nhiều nơi đã có sự thay đổi, xuất hiện những gương mặt mới. Nhiều địa phương đã và đang có động thái đẩy mạnh xúc tiến, cải thiện môi trường đầu tư… để cạnh tranh thu hút đại bàng về làm tổ.

Một số tỉnh công nghiệp hạng hai, hạng ba trước đây chưa hoàn toàn nổi trội trên thị trường, song bây giờ, khi có sự đổi mới về tư duy và tầm nhìn của lãnh đạo, sẽ có cơ hội bứt phá và hoàn toàn có thể cạnh tranh khốc liệt với những thủ phủ truyền thống. Những nơi này sẽ hình thành kiểu thu hút riêng và kéo được tệp đại bàng riêng.

Nếu như giai đoạn 2021 – 2025, thị trường vẫn chủ yếu tập trung tại một số tỉnh trọng điểm như Hải Phòng, Bắc Ninh, Đồng Nai… thì bước sang giai đoạn 2026 – 2030, xu hướng sẽ thay đổi. Những địa phương có sự cải cách tốt, chớp được thời cơ, có khả năng mời đại bàng về đầu tư sẽ để lại dấu ấn rõ nét trong chu kỳ mới.   

Đối với lĩnh vực BĐS công nghiệp, bên cạnh việc có cao tốc, sân bay gần dự án để thuận tiện kết nối hạ tầng thì yếu tố cốt lõi giúp thu hút các doanh nghiệp tìm về chính là sự hiện diện của cảng nước sâu, nơi nhiều tàu lớn có thể neo đậu phục vụ xuất khẩu hàng hoá. Đây chính là chìa khoá quyết định ngôi sao nào nổi lên trên bản đồ công nghiệp thời gian tới. 

Hà Tĩnh có cảng Vũng Áng. Chỉ riêng trong 2025, Tập đoàn Vingroup đã về đây khởi công KCN Vinhomes Vũng Áng (965 ha, 13.276 tỷ đồng), khánh thành Nhà máy sản xuất ô tô điện VinFast (36 ha) và khởi động Nhà máy sản xuất thép VinMetal (461 ha) ở Khu Kinh tế Vũng Áng. Tôi nghĩ với uy thế và khả năng tài chính của Vingroup thì khả năng sắp tới sẽ có rất nhiều hãng tàu về đây. 

Nhiều doanh nghiệp khác cũng đang có dự án công nghiệp ở Hà Tĩnh. Trong năm 2024, VSIP đã khởi công KCN Bắc Thạch Hà (190 ha. 1.555 tỷ đồng), hay CTCP Đầu tư Xuất nhập khẩu Thăng Long (Dragon Group) được Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư KCN Gia Lách mở rộng (194 ha, 2.265 tỷ đồng). Tôi nghĩ giai đoạn 2026 – 2030, thị trường BĐS công nghiệp Hà Tĩnh sẽ có sự bứt phá mạnh. 

Ninh Bình cũng có cảng thủy nội địa Nghĩa Hưng do Tập đoàn Xuân Thiện đầu tư. Sau khi sáp nhập Nam Định, Hà Nam, Ninh Bình với nhau, tổng dư địa phát triển công nghiệp của khu vực này là rất lớn. Việc có cảng sẽ giúp hình thành thêm những tuyến đường kết nối, các doanh nghiệp ở Hà Nam và Ninh Bình cũng không cần phải vận chuyển hàng hoá từ nhà máy về tận cảng ở Hải Phòng. 

Tiếp đến là Hưng Yên, nơi có vị trí gần Hải Phòng (vốn sở hữu hệ thống cảng biển sầm uất). Chưa kể sau khi sáp nhập với Thái Bình cũ, dư địa đất công nghiệp của tỉnh được mở rộng đáng kể.   

Khánh Hoà cũng có nhiều lợi thế về vị trí, sở hữu hệ thống cảng trải dài ở Cam Ranh, Vân Phong, Nha Trang… Sau khi sáp nhập với Ninh Thuận cũ thì có thêm cảng biển quốc tế Trung Nam Cà Ná. Thời gian qua, địa phương này nổi lên khi nhiều ông lớn liên tiếp về đây như Viglacera làm KCN Dốc Đá Trắng (1.807 tỷ), Becamex IDC làm KCN Ninh Xuân 1 (4.600 tỷ đồng), VSIP làm KCN Ninh Xuân 2 (4.000 tỷ đồng), Ninh Khánh Land làm KCN Ninh Diêm 1 (2.800 tỷ đồng)… Điều này khác với trước kia, khi địa phương chủ yếu tập trung vào du lịch, còn ngành công nghiệp chưa hoàn toàn nổi trội.   

Một địa phương khác là Bà Rịa – Vũng Tàu cũ. Tôi nghĩ sau khi sáp nhập với TP HCM, khu vực này sẽ được đẩy mạnh đầu tư hơn nữa. Tại đây có cảng quốc tế Cái Mép – Thị Vải, sở hữu nhiều lợi thế về vị trí địa lý, giao thương. 

Ngoài ra với Đà Nẵng, trước đây quỹ đất của thành phố khá ít, song đã được bổ sung đáng kể sau khi sáp nhập với Quảng Nam. Tuy nhiên, điểm trừ là ngoài Tập đoàn THACO thì chưa có nhiều ông lớn hiện diện, do đó thị trường còn chưa đa dạng, thiếu tính cạnh tranh. 

Có thể thấy, các yếu tố như vị trí địa lý, lợi thế hạ tầng đóng vai trò quan trọng trong việc định hình tiềm năng phát triển BĐS công nghiệp của một địa phương, song không phải là tất cả. Điều kiện tiên quyết giúp thu hút doanh nghiệp tìm đến làm ăn phụ thuộc rất nhiều năng lực lãnh đạo của địa phương. Câu chuyện của Hải Phòng và Bình Định (nay thuộc Gia Lai) là minh chứng điển hình. 

Hải Phòng vốn là thành phố phát triển công nghiệp từ lâu và hiện vẫn giữ được phong độ, càng ngày càng mạnh, nhất là khi mới thành lập thêm Khu Kinh tế ven biển phía Nam (sau Khu Kinh tế Đình Vũ – Cát Hải). Còn với Bình Định cũ, trước đây vốn là tỉnh không quá nổi bật về công nghiệp. Song với tư duy đổi mới của lãnh đạo, những năm qua tình hình kinh tế – xã hội địa phương đã phát triển rõ rệt. 

Không quá lo ngại áp lực giá đất

So với BĐS dân dụng, vấn đề pháp lý đầu tư đối với dự án công nghiệp có khó khăn hơn không? 

Ông Đoàn Duy Hưng: Thủ tục đầu tư một KCN dễ dàng hơn nhiều so với một khu đô thị, ngắn gọn, tường minh và ít rủi ro. Quỹ đất KCN là đất công do nhà nước thu hồi, thông thường chỉ cần đóng thuế đất hàng năm, hoặc kể cả đóng một lần thì tiền đất cũng ở mức ít. Qua đó giúp chủ đầu tư làm thủ tục nhanh gọn, hạn chế vi phạm pháp luật. Điều này khác với BĐS dân dụng, khi làm dự án phải tính tiền sử dụng đất – vốn là việc phức tạp, nhạy cảm.  

Bên cạnh đó, một KCN được hình thành sẽ tạo thêm công ăn việc làm cho hàng trăm, hàng nghìn lao động, giúp tăng sức tụ dân cho khu vực, kéo theo nhiều loại hình dịch vụ (khu vui chơi, giải trí, hàng quán…) phát triển. Doanh nghiệp đóng các khoản thuế đều đặn trong 50 năm cũng giúp tăng thu ngân sách cho địa phương, đóng góp đáng kể vào phát triển kinh tế chung. Trong khi đó, với một dự án đô thị thông thường, Nhà nước hầu như chỉ thu được tiền sử dụng đất. 

Thủ tục đầu tư KCN khá nhanh chóng và dễ dàng, song cần lưu ý việc đưa dự án đi vào vận hành mới là bài toán khó. Điều này khác với khu đô thị, khi chủ đầu tư hoàn thiện dự án chỉ cần bán đất, bán nhà cho người mua và thu tiền về là xong. 

Muốn thu hút nhiều doanh nghiệp về đặt nhà máy tại KCN, chủ đầu tư phải có kinh nghiệm cùng các mối quan hệ trong nghề. Chưa kể nhiều khi khách hàng tiềm năng, phù hợp lại là những doanh nghiệp ngoại, việc tiếp cận và mời chào họ thuê đất là điều không đơn giản. 

Trong bối cảnh mới của đất nước, muốn thu hút các đại bàng lớn về làm tổ thì ngoài tệp khách hàng trong nước, các KCN phải tìm kiếm được những tập đoàn nước ngoài lớn tới đầu tư, đặt nhà máy sản xuất lâu dài. Đây vừa là tiền để để thị trường phát triển bền vững, vừa tạo cơ hội cho doanh nghiệp nội có thể tham gia vào chuỗi cung ứng hoặc liên doanh, liên kết. 

Nói một cách dễ hình dung, điều này giống như việc các tập đoàn Samsung, LG (Hàn Quốc) hay Honda, Toyota (Nhật Bản) tiến vào Việt Nam trong quá khứ. Ban đầu mới chỉ có các doanh nghiệp vệ tinh sang, rồi dần dần họ đã mở rộng quy mô sản xuất, làm ăn lâu dài tại nước ta. Đây chính là tệp khách hàng FDI quan trọng nhất và Việt Nam cần ưu tiên trong chu kỳ mới của thị trường. 

Để làm được điều đó, địa phương cần hỗ trợ về mặt chính sách, đưa ra nhiều ưu đãi hấp dẫn. Trong khi chính bản thân các chủ đầu tư KCN cũng phải chủ động ngoại giao, kết nối để tìm kiếm khách hàng tiềm năng.  

Từ đầu năm 2026, bảng giá đất mới chính thức được áp dụng trên toàn quốc. Việc này có khiến các chủ đầu tư KCN bị ảnh hưởng? 

Ông Đoàn Duy Hưng: Về lý thuyết, việc áp dụng bảng giá đất mới với mức cao hơn sẽ khiến chi phí đầu tư của doanh nghiệp bị đội lên. 

Trước đây, nhân công dồi dào cùng chi phí rẻ từng là yếu tố chủ lực giúp hấp dẫn doanh nghiệp nước ngoài sang Việt Nam đầu tư. Tuy nhiên với xu hướng mới của thị trường, tôi nghĩ yếu tố giá đất chỉ còn ảnh hưởng một phần nhỏ và không quá lo ngại.

Lý do bởi định hướng của chúng ta là muốn thu hút đầu tư vào các ngành công nghệ cao, bán dẫn… So với khoản ưu đãi mà các doanh nghiệp ngoại được hưởng từ chênh lệch thuế, thì mức tăng tiền đất là không đáng kể.

Việt Nam hiện là đối tác chiến lược của nhiều quốc gia trên thế giới, nhiều hiệp định thương mại đã được ký kết. Chính trị của chúng ta ổn định, quan hệ ngoại giao tốt, hàng hoá xuất khẩu sang Mỹ, Nhật Bản hay châu Âu đều được. Đây chính là các thế mạnh của Việt Nam hiện nay. 

Nhiều KCN hàng nghìn hecta đã được phê duyệt trong thời gian qua. Liệu kịch bản dư cung có xảy ra?

Ông Đoàn Duy Hưng: Nguồn cung tương lai là rất nhiều và thực tế, thị trường đang bắt đầu có dấu hiệu dư thừa đất công nghiệp. Song, vấn đề chưa đến mức lo ngại. 

Như tôi đã nói ở trên, hiện Việt Nam có nhiều lợi thế để thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài. Mặt khác, bối cảnh thế giới hiện nay đang có lợi cho Việt Nam. Đầu tư ở Trung Quốc thời điểm này khá rủi ro, do đó các doanh nghiệp ngoại đang hiện diện tại đây có thể sẽ tìm cách di dời nhà máy sang nước ta. Việt Nam cũng giữ quan hệ với cả châu Âu và Mỹ, việc đặt nhà máy ở nước ta có thể là lựa chọn phù hợp cho các nhà đầu tư của cả hai bên trong giai đoạn này. 

Những yếu tố từ cả trong và ngoài nước đang giúp chúng ta gặp thuận lợi. Để có sẵn quỹ đất thu hút đầu tư trong chu kỳ mới, phục vụ phát triển kinh tế thì đây là sự chuẩn bị cần thiết cho tương lai dài hạn. 

Nhìn tổng thể, BĐS công nghiệp Việt Nam đang ở giai đoạn thiên thời – địa lợi – nhân hoà. Phần còn lại phải phụ thuộc vào chính năng lực lãnh đạo, chính sách của địa phương và bản thân các chủ đầu tư trong việc vận hành KCN.