Thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận năm kỷ lục về nguồn cung và giao dịch

Nguồn cung căn hộ mới đạt kỷ lục

Tại họp báo công bố tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam quý 4/2025 ngày 14/1, đại diện CBRE Hà Nội cho biết, riêng trong quý cuối năm, thị trường Hà Nội ghi nhận 14.905 căn hộ chung cư mới được mở bán. Con số này đã đưa tổng nguồn cung mở bán mới trong cả năm lên gần 36.000 căn, mức cao thứ hai từng được ghi nhận, chỉ xếp sau năm 2019.

Năm 2025 cũng đánh dấu lượng mở bán kỷ lục của phân khúc giá trên 120 triệu đồng/m2, với gần 4.000 căn (giá bán chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu), chiếm 11% số căn mở bán trong năm.

Một xu hướng nổi bật là nguồn cung từ các đại đô thị tại Văn Giang (Hưng Yên, giáp ranh Hà Nội) chiếm tỷ trọng đáng kể. Các đợt mở bán mới tại khu vực này chiếm hơn 60% tổng nguồn cung toàn thị trường trong quý 4/2025 và gần 40% tổng nguồn cung mở bán tại khu vực Hà Nội trong năm 2025.

Đại diện CBRE nhận định, nhu cầu vẫn duy trì tích cực dù nguồn cung mới mở bán mạnh mẽ. Tổng lượng căn hộ bán được trong quý 4/2025 đạt hơn 13.500 căn, nâng tổng số căn bán được cả năm lên 34.760 căn. Các dự án mở bán mới trong quý cuối năm đạt tỷ lệ hấp thụ trung bình 79%. Mặc dù con số này giảm nhẹ so với quý 3/2025, nhưng vẫn cho thấy khả năng hấp thụ ổn định của thị trường sơ cấp trong bối cảnh nguồn cung mới dồi dào.

Về giá bán, diễn biến giá bán căn hộ chung cư cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực. Giá sơ cấp trung bình toàn thị trường quý 4/2025 đạt mức hơn 78 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu), thấp hơn 14% so với quý 3 nhưng vẫn cao hơn 8% so với cùng kỳ năm ngoái.

Sự điều chỉnh theo quý chủ yếu đến từ việc nguồn cung vùng ven, với mức giá phổ biến 50 – 60 triệu đồng/m2, chiếm tỷ trọng lớn; trong khi các dự án tại khu vực nội thành vẫn neo ở mức cao, khoảng 90 – 100 triệu đồng/m2.

Tại thị trường thứ cấp, giá trung bình trong quý 4/2025 ghi nhận ở mức 62 triệu đồng/m2, gần như không đổi so với quý 3. Tốc độ tăng trưởng so với cùng kỳ năm trước đã giảm xuống còn 24%, thấp hơn mức đỉnh 26% của quý 3.

Sự hạ nhiệt này diễn ra gần thời điểm cuối năm, được CBRE lý giải bởi các yếu tố bao gồm: Mặt bằng giá đã tăng mạnh trong các quý trước, nguồn cung sơ cấp dồi dào đã và đang thu hút dòng vốn của người mua, và phản ứng ban đầu của tâm lý người mua trước việc lãi suất tăng.

Bước sang năm 2026, CBRE dự báo nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội có thể đạt khoảng 33.000 căn, gần tương đương năm 2025. Giá bán sơ cấp được kỳ vọng sẽ được điều tiết nhờ nguồn cung lớn, sự cạnh tranh từ các dự án vùng giáp ranh như Văn Giang và các dự án nội đô có mức giá cao, trong khi thị trường thứ cấp có thể tiếp tục chịu áp lực trong bối cảnh lãi suất và nguồn cung tương lai gia tăng.

Nhà ở thấp tầng thanh khoản ổn định

Không chỉ bùng nổ ở phân khúc căn hộ chung cư, phân khúc bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội cũng ghi nhận những chuyển biến đáng chú ý trong năm 2025. Riêng trong quý 4/2025, nguồn cung mở bán mới của loại hình nhà thấp tầng này đạt 654 căn, chủ yếu đến từ các đại đô thị tại Văn Giang.

Thanh khoản duy trì ổn định trong quý cuối năm với 820 căn được giao dịch, nâng tổng lượng giao dịch cả năm 2025 lên 5.852 căn – cao hơn tổng nguồn cung mở bán mới trong năm.

CBRE nhận định, sự tham gia ngày càng rõ nét của các chủ đầu tư nước ngoài, trong đó có CapitaLand, vào phân khúc nhà thấp tầng đã thu hút sự quan tâm lớn từ người mua và làm gia tăng mức độ cạnh tranh.

Tính đến cuối quý 4/2025, giá sơ cấp trung bình của bất động sản gắn liền với đất đạt khoảng 187 triệu đồng mỗi m2 đất (đã bao gồm xây dựng, chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu), ổn định so với quý 3 nhưng thấp hơn khoảng 15% so với cuối năm trước.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán gần như đi ngang, đạt trung bình 201 triệu đồng/m2 đất, khi người mua ngày càng thận trọng trước biến động lãi suất và cân nhắc nhiều hơn các lựa chọn từ nguồn cung sơ cấp tương lai.